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园区动态DYNAMIC

深挖郑州自贸区价值洼地 还有哪些地方可投资?
来源:admin 发布日期:2017/3/8 点击次数:431次

2月底,河南省自贸区郑州片区综合服务中心终于揭开神秘面纱。该服务中心位于金水东路心怡路,目前已有17个政府部门入住,开设67个窗口,可办理211项业务。河南自贸区将于3月正式挂牌,自贸区生活离每一个河南人愈发近了。

近日,有公众号曝出河南自贸区郑州片区划片范围,小编在官网并没有看到具体规划公布。但按照屡次网传都成真的规律,这次估计也八九不离十。

网传的规划中,郑州片区受益最大的要数经开区,包括经开核心老城区和滨河国际新区,约41.22平方公里的范围区域。

(图片来自网络)

随着河南自贸区的正式挂牌,将来会有更多企业入驻经开区,区域的投资机会、商业机会随之增多;从另一面来说,未来河南自贸区具体政策一旦落地,或意味着投资门槛增高、成本将成倍增加。

从发展前景看,自贸区内买房投资是最好的,然而区域内投资空间也是有限的。目前来看,经开区现在最火热的投资区域,除了滨河国际新区,就是经开老城区。

到底,在郑州自贸区最大片区的经开区内,还有价值洼地吗?

经开区为什么火?

三区围绕 成发展黄金区域

带着这个问题,我们先来熟悉一下经开区。看看它为何会成为郑州自贸区最大片区。

郑州经开区成立于1993年4月,2000年2月获批为河南省首个国家级经济技术开发区。郑州经开区规划控制区域范围北至陇海铁路,西至机场高速,南至福山路(郑民高速南约1公里),东至万三公路,面积158.7平方公里。

经开区距郑东新区CBD仅有3公里,因紧邻郑东新区,成为其生态工业园和产业支柱。沿陇海高架向东可直达经开区,距市中心也仅有7公里。北有郑东新区,西有郑州市老城区,东有航空港区,成为被三面夹击黄金区域。

那么, 经开内部最火区域在哪儿?

老城、滨河协同发展

对于整个经开区,可以分为三个大区域:接近郑州市区的成熟老城区、滨河国际新区,以及经开区重要产业支柱的国际物流园区。从下图可以看出,前两个区域在整个经开区占比不到一半,最大的还要属国际物流园区。

网传的郑州自贸区经开区片区就是在成熟老城区、滨河国际新区内。与国际物流园区仅一路之隔,作为自贸区的联动发展区域,发展机会不容小觑。

经开成熟老城区自然不用多说,完美接壤郑州市区,属于郑州市区的外溢区,配套相对完善。区域内早有阳光城、金沙湖高尔夫官邸、宏光合员等项目,该区域房价大致于郑州其他主城区持平,稳定在16000-20000元/㎡左右。

滨河国际新城是郑州经开区的核心区域,被定义为郑州都市区九大区域性新区之一,是经开区地王集中地。中建、康桥、绿地、海马、亚新等部盘于此,经过2016年的房价上涨,该区域房价在14000元/㎡左右。

国际物流区联动发展

前两个区域发展房地产市场发展较早,且发展速度不断加快,价格也随着地王的一次次诞生不断上涨,几乎和郑州其他主城区并无二异。

作为经开区主要组成部分——国际物流园区,定位为郑州市未来现代物流业发展的主要载体、核心区、国际物流产业基地。目前河南的纳税大户宇通客车、宇通重工、河南双汇等多家知名企业已在该区投产。

人口净流入大

近日,更有消息称上汽整车装配厂(第三工厂)已经低调落户郑州,就在宇通公司隔壁。这又将带动大量的配套、加工等一系列工厂出现。大量的人口迁入,势必带来消费及居住人群,以及商业的繁荣,和投资价值的增加。

未来,经开老城区老厂房在外迁,政府把土地收回后再做规划。很可能两年后,经开成熟片区房价将与东区接近,房价会到2万-2.5万。经开区成熟片区及滨湖国际新区的高房价迫使部分刚需外溢,新工厂、物流企业入驻等,及外来人口净流入,更会刺激该区域房价的上涨。

目前,国际物流园区已有碧桂园、保利、恒大等住宅项目,除了保利罗兰香谷受政策影响较大,其他项目开盘即清盘,去化率非常高,住宅成交价在10000元/㎡左右。这已明显低于其他两区。

“十字形”交通路网

如果说交通方面,南三环作为区域“中轴”,使得郑州主城区与经开区紧密相连。国际物流园区的另一主干道前程大道规划的下穿工程即将动工,未来至象湖行政区开车只需10分钟。

交通的便利亦将带动区域发展,在省政府周边工作的人,或许会选择到此租房或者买房,毕竟东区房租比在其他区域买房月供还要高。

商业具有唯一性

国际物流园区美中不足的就是商业配套稀缺。

目前来说,区域内唯一的区域商业配套只有美景美地麟洲。唯一性使其有很大的投资优势。美景美地麟洲地处区域内两大核心主干道南三环与前程大道交汇处,规划有酒店、写字楼、风情商业街、购物中心等商业配套,可以填补区域内商业空白。一期高端小公寓更是区域内的稀缺产品。在郑州9区限购限贷的大潮下,不限购产品可谓寥寥。

目前,国际物流园区管委会已确定入驻美景美地麟洲,未来该项目也将成为区域内行政、商务、金融中心。

美景美地麟洲一期总体量约19万㎡,产品涵盖有1#楼26层及2#楼25层高端精装公寓,约1800套,还有一栋26层的写字楼(经开区国际物流园管委会入驻6-14层)。4万方的商业配套,定位为区域的商业中心。

一期精装小公寓开盘在7800-8500元/㎡,首付分期5万元起,作为限购区域的不限购项目,投资门槛较低。

未来,郑州自贸区的重要组成部分——经开区,不但是物流集散中心,更是加工贸易基地,国外资本可在此从事与金融、医疗、娱乐方面的经营活动。毋庸置疑,目前国际物流园区是经开区价值洼地。未来,人口净流入增大,交通环境改善,绿化、医疗、教育、商业等城市功能完善,必将让国际物流园区大发异彩。


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